限购令”之下，记者却发现，西安房地产市场上有很多项目打出了“不限购”营销卖点，由此，一些受限制的购房者，情不自禁地就把目光转移到了这些不受政策限制的楼盘上。那么，在国家强势实行“限购令”下，楼盘纷纷打“不限购”牌，究竟是政策上留有的商机空间，还是开发商经营战略的调整，抑或另有隐情？
现象
“星舍城北唯一在售精装公寓，地铁物业赛格电脑城就在家门口，45平方，月租可达2000元，30余万起不限购，本周特推十套一口价单位。”当家住西安高新区的周先生接连收到两条这样的短信时，感到异常惊讶，“西安不是限购了吗？为什么还有楼盘这样牛，敢于公开叫板限购令？”
留心一下就会发现，最近我们经常能看到一些楼盘的广告中打出这样的字眼来吸引受到限购影响的外地买家和多次置业者的注意。“不限购、不限贷、不限外，恐怕已经成为调控下楼市最火的广告语了。”西安一代理公司的负责人这样向记者表示，“其实这些项目都有一个共同的特点，属于非住宅性质类，即商业性质的项目或者是一些不限购区域。”
为了求证，记者拨通了该售楼部的电话，果然销售人员表示，由于他们是商住一体的项目，本身不受限购，如果按揭需首付30%。当记者问及与商品房的区别时，他回答没有。后又补充道：“我们是50年产权。水电费是一样的，但是物业费要贵。”
真相
“限购房”有限“不限购”房有空间
根据收到的手机短信，记者了解到，目前多数不限购房属于西安周边区域，如：周至、蓝田、户县、高陵等4县不在限购范围内。咸阳某楼盘近期也打出“15分钟到西安，不受‘限’的好房子。”的广告。“包括咸阳在内的陕西其他地市暂未出台地方限购令。开发商紧紧盯住刚需，重打‘不限购’牌，购房者也开始关注这些不限购区域。”地平线机构策划总监席建华分析。
除了区域有区分外，商业地产也是不受限购的“重头戏”。对于刚需而言，“商改住”性质的酒店式公寓正中下怀。“我们的项目基本上都是一套套地卖，很少出现客户一买就是好几套或整层的情况，几乎没有纯投资客户。因为‘商改住’确实比住宅楼便宜，而且很多人不在乎楼盘是商业性质还是住宅性质，只要能住就行。”一家自称“不限购”的售楼人员告诉记者。“‘商改住’项目由于是商业和办公立项，的确不受这次‘限购令’和之后的‘限贷令’之限。在周边环境发展比较成熟的近郊区，一些商住类项目，如果偏商业办公使用，比如可以注册公司，反倒租金比较高，会超过周边住宅不少，从租售价格比的角度看，比较适合投资出租。因此，受到已有两套房以上的投资客青睐。”席建华告诉记者，将原定于商业用途性质的地块改作住宅项目出售，一方面可以规避限购制约，另一方面也迎合目前缺少渠道的投资购买力。目前西安新推盘中，属于这种疑似住宅的商业项目占据了很大一部分比例，“有些是直接商改住，以公寓推出，而有些开发商直接将性质模糊化，方便销售。”
据记者调查，时下不限购的小产权房，不限购的公产房，不限购的商住楼，不限购的旧村改造房也都在打着“不限购”的名义大行其道。业内人士认为，房价低，收租金，赚差价，博拆迁赔偿，这些是人们铤而走险购买小产权房的主要动机。其中，固然不乏为解决自住需求的无奈群体，也有相当部分人火中取栗只为博取超额回报。特别是西安对商品房的限购力度持续加大，这些不限购、没有交易税费、价格相对较低的小产权房于是也就“挺身而出”，公开叫卖。
缘起
开发商转变行销策略
“‘限购令’细则出台前后，开发商在应对调控新局面时，目标十分明确，即主攻‘不限购’这一重点，避免成为政策重点打击目标。”深圳城市策略李建宁分析道，针对“限购令”，开发商一直在研究如何应对。“6月份我们要推的是写字楼项目，而10月份则是公寓产品”，某房企的营销总监向记者透露最近几个月的推广计划。稍微细心点就能够发现，这个简单的推广计划表，与如今的“限购”路径暗合。住宅限购，那么现在推向市场的，则是不限购商业及商住一体的住宅。
在抢攻“不限购”市场时，各家房企尽管未用全力，但也表现灵活，游刃有余。在买家群体方面，大力吸引首次置业买家，适合婚房族、年轻单身白领的小户型频频推出，而针对没有购房资格的群体则在“不限购”上大做文章。
提醒
购买“不限购”房 有无风险？
“酒店式公寓固然是‘不限购’，美中不足的是房屋产权只有50年，而且由于是商住性质，物业费和水电费都比商品房要高出一倍。”某“商改住”楼盘的售楼小姐向记者透露。
虽然目前国家对商用改住宅项目政策上没有禁止，但风险还是存在的。陕西省社科院马建飞认为，“一是商用房产的价格一般要明显高于住宅价格，开发商将商用房产改为住宅降价销售，表明销售情况比较差，那么作为住宅的保值、增值能力当然也值得怀疑。二是作为商用楼盘开发，其周边环境、配套设施、物业管理都是围绕商用需求设计、规划，能否提供舒适的家居生活也需细致考察。”
据了解，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定：建设用地依法获得批准后，用地单位不得擅自改变土地用途，否则就属于违法行为。但目前我国还没有对应的管理部门对此进行监管，也缺少具体的处罚条例，加上科研用地的拿地价格往往只有普通住宅用地的1／10，所以在利益的驱使下，一些开发商自然铤而走险。
西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅也提醒购房者，目前购买商住项目依然存在较大政策风险，购房者，尤其是因为政策而被限购、却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要冷静谨慎。“商住项目土地使用年限只有50年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期尚无明确法规。另外，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高。除此之外，在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。”
本报记者 蒋莹
